Het afschrijven op bedrijfsgebouwen is sinds dit jaar verder beperkt. Bedrijfsgebouwen in eigen gebruik mogen voor de vennootschapsbelasting nog maar tot 100% in plaats van 50% van de bodemwaarde worden afgeschreven. Dit was al het geval voor gebouwen die als beleggingsvermogen worden beschouwd. Door deze maatregel zal de jaarlijkse winst voor veel ondernemingen stijgen.
Met deze vijf tips kan optimaal gebruik worden gemaakt van de afschrijvingsmogelijkheden van een bedrijfspand en worden onaangename extra kosten voorkomen.
Tip 1: check de WOZ-waarde
De WOZ-waarde is het uitgangspunt van de bodemwaarde. Het is dus van belang dat deze klopt. Klopt deze niet, dan moet bezwaar gemaakt worden tegen de WOZ-beschikking van de gemeente. Vraag het taxatierapport op bij de gemeente en controleer of de uitgangspunten kloppen. Er kan bijvoorbeeld gekeken worden of alle onderdelen wel tot het gebouw behoren en of er sprake is van één of van meer gebouwen.
Tip 2: wijzig de afschrijvingsmethode
Fiscaal zijn twee afschrijvingsmethoden mogelijk, namelijk de cascomethode of de mengvariant. Het verschil tussen deze methoden zit in de manier waarop wordt omgegaan met sneller slijtende onderdelen van het gebouw, zoals een airco of winkelpui.
Vaak wordt in de bedrijfseconomische jaarrekening de mengvariant toegepast. Hierbij wordt per onderdeel van het gebouw de gebruiksduur bepaald. Het totale afschrijvingspercentage voor het gebouw is het mengpercentage van de gebruiksduur van de verschillende onderdelen en het casco. Bij vervanging van een onderdeel wordt deze geactiveerd en wordt het afschrijvingspercentage van het gebouw eventueel aangepast.
Bij de cascovariant wordt alleen gekeken naar de gebruiksduur van het casco en niet naar de gebruiksduur van sneller slijtende onderdelen. Hierdoor wordt de jaarlijkse afschrijving lager. Voordeel van deze variant is dat de kosten van vervanging van een sneller slijtend onderdeel in één keer als onderhoudskosten ten laste van de winst kunnen worden gebracht. Eventueel kan een onderhoudsvoorziening worden gevormd, waaraan jaarlijks de in de toekomst te maken onderhoudskosten worden gedoteerd. Op deze manier kunnen ook, na het bereiken van de bodemwaarde, jaarlijks kosten voor het gebouw ten laste van de winst worden gebracht.
Tip 3: waardeer af tot de lagere bedrijfswaarde
Naast de reguliere afschrijving is het in sommige situaties mogelijk om een extra afschrijving te doen en over te gaan naar waardering op lagere bedrijfswaarde. Deze afwaardering is ook mogelijk als de bodemwaarde is bereikt.
De lagere bedrijfswaarde is gebaseerd op de going-concern waarde. Going-concern waarde is de waarde van de onderneming, uitgaande van voortzetting (continuering) van de bestaande situatie, dus zonder nieuw beleid, productontwikkeling, optimalisatie financieringsstructuur, etc.
De fiscale wet kent wel een beperking. Afwaardering is niet toegestaan als de omstandigheden, waarop deze is gebaseerd, op het moment van investeren in het gebouw al aanwezig waren.
Tip 4: verhoog de afschrijvingsbasis
Door het realiseren van de meerwaarde kan de afschrijvingsbasis van een gebouw worden verhoogd. Dit is vooral aantrekkelijk als er voldoende verrekenbare verliezen aanwezig zijn. Het gebouw wordt binnen concern verkocht aan een andere vennootschap. De verkopende bv maakt een winst die kan worden verrekend met de aanwezige verliezen, en de kopende bv mag het pand tegen de aankoopwaarde activeren. De afschrijvingen bij koper worden gebaseerd op deze aankoopwaarde.
Let wel, dit werkt niet als beide vennootschappen tot dezelfde fiscale eenheid behoren. Transacties binnen fiscale eenheid zijn immers niet zichtbaar. Daarnaast is in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd door de kopende bv. Om gebruik te maken van een vrijstelling in de overdrachtsbelasting dienen de verkopende en de kopende vennootschap een aandeelhoudersrelatie van tenminste 90% te hebben.
Met ingang van dit jaar is de verliesverrekeningstermijn van bv’s verkort van negen naar zes jaar. Verliesverdamping vindt dus sneller plaats, waardoor meerwaarderealisatie nog eerder aantrekkelijker wordt.
Tip 5: verhoog de voorlopige aanslag
Is ondanks bovenstaande tips toch geen afschrijving meer mogelijk, dan zal de winst in 2019 hoger worden. Door het verhogen van de voorlopige aanslag worden onaangename verrassingen en belastingrente voorkomen.
Bron: Nextens / Andrien van der Werf, fiscaal jurist / senior belastingadviseur